Constitución de Comunidad de Bienes

CONSULTA

• Matrimonio que se dedica a comprar, reformar y vender inmuebles. ¿
Puede constituir una Comunidad de Bienes solo para realizar la actividad de compraventa de inmuebles?

RESPUESTA

Esta figura tiene lugar cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece, sin división, a varias personas, contribuyendo cada una de los partícipes a los gastos y percibiendo los beneficios o frutos que les corresponderán de acuerdo con su cuota de participación.

Además, el objeto de una comunidad de bienes puede ser poner en común un patrimonio para crear una empresa y repartir las pérdidas y ganancias. Por lo tanto, las comunidades de bienes pueden actuar como verdaderos empresarios interviniendo en la actividad mercantil.
La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes y que por tanto pueda efectuar la actividad de compra, venta y reforma de los inmuebles afectos.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.
Así por tanto, sí que cabría
La fórmula usual sería esta:
“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a [●]y [●] , quienes la compran y adquieren por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “[●] , COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

Tributación:

• ¿La única tributación sería para los comuneros, en el momento que el inmueble se venda, en su renta por los beneficios obtenidos (Valor transmisión) – (Valor de comprar + gastos inherentes a la compra + gastos reforma)? entiendo que los beneficios obtenidos irían en Renta a la escala general.
Teniendo en cuenta que los comuneros son personas físicas, a las rentas generadas por la comunidad de bienes les será de aplicación el régimen de atribución de rentas establecido en el artículo 86 y siguientes de la Ley de IRPF. Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los comuneros tienen la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos.
En el caso que nos ocupa, por la descripción realizada y salvo mejor opinión de acuerdo con un mejor conocimiento de sus clientes, entendemos que, a efectos de IRPF, la comunidad de bienes estaría llevando a cabo la actividad económica de promoción inmobiliaria de edificaciones. En este sentido, es doctrina reiterada de la Dirección General de Tributos que la promoción inmobiliaria para su posterior venta supone una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de vender los inmuebles. Ver consulta de la DGT de fecha 18-09-2018 N.º V2540/2018.
En el caso en el que efectivamente se considere que sus clientes están realizando una actividad económica, el inmueble transmitido tendría la naturaleza de existencias y su venta dará lugar a rendimientos de actividades económicas, a integrar en la base imponible general del IRPF. Así, el artículo 28 de la Ley de IRPF establece que “el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva”. En el caso que nos ocupa, debería cuantificarse el rendimiento neto por el método de estimación directa y los costes incurridos se activarían incorporándose al valor de adquisición o coste de producción de las existencias. El rendimiento negativo o positivo correspondiente a las existencias se producirá, con carácter general, en el momento de la venta del inmueble y vendrá determinado en términos generales por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición o coste de producción de las existencias.
No obstante, en el caso en el que se entendiera que la CB no está llevando a cabo una actividad económica, con la transmisión del inmueble, se generaría una ganancia o pérdida patrimonial que debería incluirse en la base imponible del ahorro. En el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se debería tener en cuenta los establecido en el artículo 33 y siguientes de la Ley de IRPF.

• Según Hacienda, La comunidad de bienes seguirá tributando como entidad en atribución de rentas conforme al régimen especial regulado en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Entiendo entonces que La comunidad de bienes no tendría que presentar Impuesto de Sociedades.
Las comunidades de bienes no son contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades (artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades). Sin embargo, sí tendrán que presentar el correspondiente modelo 184 “Declaración Informativa. Entidades en régimen de atribución de rentas. Declaración anual.”, de modo que posteriormente se le puedan imputar las correspondientes rentas a sus comuneros en sus declaraciones de IRPF, en función del porcentaje de participación en la comunidad.

• ¿Tendrán que presentar el modelo 130?
En la medida en la que la CB esté realizando una actividad, sus clientes deberán cumplimentar el modelo 130 para la autoliquidación de los pagos fraccionados a cuenta del IRPF, aunque no resultara cantidad a ingresar ni rendimiento negativo hasta el ejercicio en el que se produzca la venta. Ver consulta DGT de fecha 15-07-2019, Nº V1828/2019 y 6-6-2017, Nº V1415/2017.